Kurzfristiges Kapital als Bridgefinanzierung: Wie die MEZ-Capital-Gruppe Mezzanine-Finanzierungen umsetzt
Die MEZ-Capital-Gruppe setzt seit rund zehn Jahren auf Mezzanine-Finanzierungen inklusive werthaltiger Sicherheiten auf Immobilien. Mit dem börsennotierten Wertpapier werden zweistellige Jahresrenditen angestrebt und erzielt. Dank der kurzen Laufzeit der Finanzierungen wird außerdem das Risiko reduziert.
Tim Habicht · 02/12/2020

Mit einer Laufzeit von drei bis 18 Monaten teilweise Jahresrenditen von bis zu 14 Prozent erzielen? Das würde sich jeder Anleihe-Manager wünschen. Die MEZ-Capital-Gruppe mit Unternehmen in der Schweiz und Deutschland setzt seit rund zehn Jahren auf Mezzanine-Finanzierungen inklusive werthaltiger Sicherheiten auf Immobilien und ist darauf spezialisiert, kurzfristiges Kapital als Bridgefinanzierung bereitzustellen um gute Deals für Projektentwickler und Bauträger zu ermöglichen.

Diese Finanzierungen werden meistens kurz nachdem sich der Projektentwickler das Projekt beziehungsweise die Immobilie bereits gesichert hat, umgesetzt. „Deswegen besteht die Laufzeit dieser kurzfristigen Finanzierungen in der Regel zwischen drei bis 18 Monaten. Diese kurzen Laufzeiten senken natürlich insgesamt das Risiko. Schließlich können wir keine Immobilienpreisentwicklungen für die nächsten zwei bis vier Jahre vorhersagen. Mit diesem Fokus auf die beschränkte Laufzeit machen wir uns darüber hinaus auch größtenteils unabhängiger von politischen Entwicklungen wie zum Beispiel die Mietpreisbremse, beziehungsweise können schneller reagieren als andere Marktteilnehmer und unseren Fokus anpassen”, erklärt Markus Buchner (im Bild), Gründer von MEZ Capital Basket, im Gespräch mit Fundview.

Seit 2014 werden verschiedene Produkte, beispielsweise das MEZ Capital Basket-Zertifikat umgesetzt. So sind in der Vergangenheit mitunter sogar Jahresrenditen von 14 Prozent erzielt worden und im Durchschnitt erzielten die Investoren über all die Jahre eine zweistellige Jahresrendite und mussten dafür eine sehr geringe Volatilität in Kauf nehmen.

Schnelligkeit als Trumpf

Die bayerische Pegasus Vermögensmanagement AG führt dafür die Prüfungen der beantragten Finanzierungen für die MEZ-Capital-Gruppe durch. Hier wird nicht nur die Bonität des Bauträgers oder Projektentwicklers geprüft, sondern ebenso das geplante Objekt selbst. Auch die bei kurzfristigen Finanzierungen wichtige Exit-Strategie (zum Beispiel die Ablöse der Mezzanine-Finanzierung durch die Hausbank oder Verkauf des finanzierten Objektes oder anderer Immobilien) wird genau betrachtet.

Nur bei einem Beleihungswertauslauf bis 90 Prozent und einem einstimmigen Beschluss des Prüfungskomitees wird Mezzanine-Kapital zur Verfügung gestellt. Im gesamten Verbund sind mittlerweile rund 35 ehemalige Banker beschäftigt. Von dieser Mannschaft werden derzeit neun Zertifikate betreut. So kann flexibel auf die Wünsche der Kunden, allen voran institutionelle Investoren, Family Offices, Pensionskassen, Stiftungen, Vermögensverwalter oder Versicherungen, eingegangen werden.

„Die Immobilien- und Finanzierungsbranche samt dem regulatorischen Umfeld befindet sich aktuell in einem Wandel, nicht zuletzt durch politische Veränderungen und neue Gesetzgebungen. Durch die kurzfristigen Laufzeiten können wir aber sehr gut auf diese Veränderungen der Rahmenbedingungen reagieren. Die MEZ-Capital- Gruppe kann eine Finanzierungsanfrage innerhalb von 14 Tagen von der Einreichung bis zur Entscheidung und Auszahlung bearbeiten. Genau wegen dieser Schnelligkeit und Flexibilität kommen die Bauträger und Projektentwickler zur MEZ- Capital-Gruppe”, sagt Jürgen Pauler von Pegasus Vermögensmanagement. Mit der kurzen Bearbeitungsdauer sei man deutlich schneller und flexibler als Banken oder andere alternative Finanzierer, die in der Regel oft bis zu drei Monate für eine Prüfung und Entscheidung benötigen.

Um diese Schnelligkeit zu erreichen ist der Bauträger gefordert, mit seinem Finanzierungswunsch alle wichtigen Unterlagen laut der Checkliste des Unternehmens kurzfristig bereitzustellen, damit der klar strukturierte Prozess ablaufen kann. Geprüft werde die Bonität des Unternehmers, seine Kalkulation, das Projekt und alle als Sicherheit dienenden Objekte. Durch Kooperationen sind auch zeitnahe Schätzungen möglich. „Wir schließen die Lücke im Kapital des Bauträgers. Dies kann nicht nur für die Finanzierung von neuen Projekten dienen, sondern auch als Umfinanzierung dienen oder auch als Vorfinanzierung bis die entsprechende Bank die Finanzierung für den Bauträger fertiggestellt hat”, sagt Buchner, der mit der deutschen Finanzmanagement Buchner GmbH seit mehreren Jahren im Finanzierungsgeschäft tätig ist und den viele Bauträger kennen und immer wieder kontaktieren.

Deutlich steigendes Interesse

Entscheidende Parameter sind Standort der Immobilie, kein zu hoher Einkaufspreis, realistische Baukosten, erzielbare Verkaufspreise und eine nachvollziehbare Bauträgerkalkulation. Vor allem die Prüfung des Exit-Szenarios in Bezug auf Umsetzbarkeit und Schlüssigkeit sei ebenfalls wichtig.

In Deutschland sei die Branche der alternativen Finanzierungen, wie beispielsweise durch Mezzanine-Finanzierungen, noch weit hinter dem internationalen Durchschnitt. „Allerdings stellen wir ein deutlich steigendes Interesse an unserer Assetklasse fest, natürlich auch wegen fehlender Investment-Alternativen bei den traditionellen Assetklassen und auch einem schwierigeren Umfeld bei klassischen Immobilien, durch Family Offices und institutionelle Anleger”, so Buchner.

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